Texty na Ius wiki vznikají pro studenty právnických fakult. Jsou dílem studentů, odborníků a dalších příspěvatelů. Rozpracované texty nejsou určeny k citování. Informace na těchto stránkách nejsou relevantním zdrojem právních informací, neslouží jako právní poradna a v žádném případě nemohou nahradit konzultaci s právními profesionály!


6.B Nájem bytu:

Hlavní žvláštnosti ve srovnání s obecnou úpravou nájmu a možnosti ujednání ve smlouvě

  • Náležitosti nájemní smlouvy k bytu: shoda na předmětu nájmu a užívání. Obecně vyžadována písemná formy, nedostatek formy nemůže namítnout pronajímatel (§2237).
  • Vztahuje se jen na dlouhodobé bydlení, nikoliv na pronájem k rekreačním/krátkodobým účelům (§2235 (2)).
  • Oproti obecné úpravě daleko podrobnější úprava - potřeba bydlení je považována za jednu ze základních potřeb spory z nájemního bydlení bývají emotivnější a více na krev
  • Dále zde vidíme snahu, aby nájemní smlouva byla spíše platná – odstranění přehnaného formalismu předchozí úpravy.
  • Zvýšená ochrana nájemníka (podobné spotřebitelskému vztahu – nájemník je slabší stranou) – větší množství kogentních ustanovení, pro obecný nájem jsou použita především dispozitivní ustanovení, v případě nájmu bytu toto neplatí!
  • Důležitý § 2235 – strany si nemohou ujednat nic, co by zkrátilo práva nájemníka, nebo (dle § 2239) by byla stanovená povinnost zjevně nepřiměřená (hlásit každou návštěvu měsíc dopředu a podobně), nebo jakákoliv smluvní pokuta – k takovým ujednáním se nepřihlíží, zbytek smlouvy zůstává v platnosti. Nutno odlišovat od ustanovení § 2256 (2) dle kterého pronajímatel může udělit pokyny pro zachování náležitého pořádku obvyklého místních poměrů (např domovní řády, pravidla pro užívání společných prostor…).
  • Možno pronajímat k bytovým účelům i prostory, které k tomu nebyly zkolaudovány (o platnosti nájemní smlouvy nemůže rozhodovat stavební úřad - § 2236), může se jednat o vhodnou kancelář a podobně.
  • Přechodné ustanovení § 3074 – ode dne nabytí účinnosti 89/2014 se nájemní vztahy řídí tímto zákonem. To neplatí pro práva a povinnosti vzniklé před tímto datem (např nárok na slevu z nájmu).

Povinnosti nájemce

  • Platit nájemné
    • Není-li stanovené ve smlouvě, pak dle § 2246 ve výši obvyklé pro dané místo a čas. To samé platí pro výši plateb za služby spojené s užíváním bytu, nejsou-li ve smlouvě ujednány, platí ustanovení §2247(2) – voda, odpad, teplo, péče o společné prostory (světlo, úklid…), koncesionářské poplatky za televizi a rozhlas, provoz výtahu, čištění komína.
    • Možnost dojednání každoročního zvyšování nájemného dle § 2248.
      • I bez dojednání platí §2249 – je respektováno právo pronajímatele na nesnižování zisku z nájmu díky inflaci – jednou za 12 měsíců může pronajímatel navrhnout zvýšení nájmu, to nesmí v posledních 3 letech převýšit 20% ani nesmí překročit výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. V případě postoupení soudu, může soud nařídit nájemné vyšší než původní pronajímatelův návrh a zároveň i zvýšit o více než 20% za poslední 3 roky – stejná pravidla platí i pro opačný pohyb výše nájmu. Pokud je smlouva uzavřena před nabytím účinnosti 89/2014 a není-li v ní sjednáno zvyšování nájemného, není pronajímatel v prvním návrhu na zvýšení nájmu vázán výše uvedeným omezením – může považovat zvýšení nájemného až do výše obvyklé.
    • Zvýšit nájemné je možné i na základě stavebních úprav které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, a nebo jejich následkem budou trvalé úspory energie nebo vody (§2250) – pronajímatel může navrhnout zvýšení nájmu až o 10% účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud nájemník nepřijme, je možné soudně vymáhat, ale pronajímatel může požadovat zvýšení jen o 3,5% z účelně vynaložených nákladů ročně.
  • Strpět:
    • i bez souhlasu nájemce úpravy bytu nebo domu nařídí-li to orgán veřejné moci, nebo hrozí-li zvlášť závažná újma (§2259)
    • jedná-li se o úpravy z vůle pronajímatele, které nesnižují hodnotu bydlení a musí být proveditelné bez většího nepohodlí pro nájemce (typicky výměna oken) (§2260). V tomto případě dává pronajímatel vědět v předstihu 3 měsíců, sdělí povahu prací a nabídne náhradu za nepohodlí nájemníka – může se jednat o úhradu za jiné ubytování, zvýšení nákladů za dopravu do zaměstnání a podobně. Pokud pronajímatel splní zákonem stanovené podmínky a nájemce byt nevyklidí, je možné požadovat vyklizení soudní cestou – stanovena krátká 10 denní prekluzivní lhůta (§ 2262).
  • Oznamovat pronajímateli změny počtu osob žijících v bytě
    • Nesplnění povinnosti je považováno za závažné porušení povinností, které může vést až k výpovědi z nájmu (§ 2288)

Další ustanovení

  • Jistota (kauce)
    • je vratná peněžní částka , kterou skládá nájemce u pronajímatele (§2254)
    • maximální výše je stanovena jako šestinásobek měsíčného nájemného (bez poplatků za služby)
    • Oproti předchozí úpravě není povinnost pronajímatele držet kauci na samostatném účtu a okamžikem předání přecházejí do vlastnictví pronajímatele – nájemci zůstává pohledávka na její vrácení při skončení nájmu (plus úrok alespoň ve výši zákonné sazby).
    • Pronajímatel během nájmu z kauce nečerpá – veškeré pohledávky (nedoplatky, škody) se vypořádávají až při skončení nájmu.
  • Počet osob v bytě
    • Pronajímatel má právo požadovat aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly žít v obvyklých pohodlných a hygienických podmínkách (§2272 (3)). Není-li smlouvou dáno jinak, má nájemce právo přijímat do své domácnosti jakékoliv další osoby (§ 2272 (1)). Smlouvou nemůže být omezeno právo přijímat do domácnosti osoby blízké nebo další případy zřetele hodné (mj. Pečovatel, chůva, případně sluha) (§ 2272 (2))
  • Následky smrti nájemce
    • Nájem může přejít na člena nájemcovi domácnosti, žijí-li v okamžiku smrti v bytě nájemce a nemají vlastní byt. (§ 2279). Nájem přechází jen na maximální dobu 2 let (s výjimkou nezletilých (do 20let jejich věku) a seniorů starších 70 let)
    • Rozlišení na dvě skupiny osob
      • Blízcí příbuzní (manžel, partner, rodiče, vnuk…) - stačí splnit základní pravidla a není potřeba souhlasu pronajímatele
      • Ostatní – potřeba souhlasu pronajímatele
    • Nájem je možné i zdědit – jakmile je jasné, na koho nájem přechází, mají strany tříměsíční lhůtu pro výpověď nájmu s dvouměsíční výpovědní dobou (§ 2283). Nájemní smlouva přechází v plném rozsahu, včetně délky nájmu. Táhne-li se dědické řízení, a není-li do 6ti měsíců znám dědic, má pronajímatel právo po těchto 6ti měsících právo na vyklizení bytu a vyklizením bytu nájem zaniká. Nepřevezme-li dědic majetek z vyklizeného bytu, má pronajímatel právo tyto věci prodat nebo uschovat na náklady nájemce (§2284).
  • Podnájem
    • Bydlí-li nájemce v bytě sám, může dát jinému část tohoto bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele (§2274), zde platí podmínka, že musí v daném bytě bydlet – jinak je vyžadován souhlas (písemný) pronajímatele. Nevyjádří-li se pronajímatel do 1 měsíce od oznámení, presumuje se souhlas (§ 2275).

Skončení nájmu

Uplynutím doby

  • Faktické pokračování v nájmu (konkludentní) – pokud nájemce užívá daný byt alespoň 3 měsíce po skončení nájmu a pronajímatel nevyzve nájemce v této lhůtě k vyklizení bytu, má se za to, že smlouva byla uzavřena opakovaně za stejných podmínek ( u delších smluv nejvýše na dobu dvou let) (§2285)

Výpovědí

  • v případě smlouvy na dobu neurčitou ze strany nájemce i bez udání důvodu (3 měsíční výpovědní lhůta)
  • v případě smlouvy na dobu určitou jen ze zákonem stanovených důvodů (není-li ve smlouvě ujednáno jinak), ze strany nájemce se může jednat jen o změnu okolností z nichž strany při vzniku smlouvy vycházely do té míry, že není možné po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (3 měsíční lhůta).
  • pronajímatel může vypovědět vždy jen ze zákonem daných důvodů (§ 2288)
  • zrušen institut přivolení soudu k výpovědi a institut bytových náhrad
  • výpověď pro neplacení nájemného (§ 2291 (2) – výpověď bez výpovědní doby, nutné neplatit nájemné (a úhrady za služby) alespoň za 3 měsíce (nemusí následovat po sobě)
  • výpověď pro odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě žijící v domě, kde se nachází předmětný byt, nebo proti cizímu majetku tamtéž.
  • Výpověď pro potřebu využívat byt nájemcem/jinou příbuznou osobou (zde definováno jako - nově jen pro nájmy na dobu neurčitou (§2288(2) – řešení bytové situace v rámci rozvodu, nebo pro příbuzného v přímé linii, nebo pro příbuzného manžela/registrovaného partnera v přímé linii nebo ve vedlejší linii až do 2. stupně.
  • Návrh na soudní přezkum výpovědi může nájemce podat v prekluzivní lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi (§2290) – tato lhůta platí jen pro oprávněnost výpovědi, (pro nedostatek formy a podobně nikoliv).

dále dle obecné úpravy

Zdroje

  • zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
  • přednáška OPH III
  • Důvodová zpráva
  • Občanské právo pro každého (Eliáš, Havel, Bezouška, Šustrová)

Navigace

Sada A
1. Pojem a funkce závazkového práva | 2. Závazkové právo smluvní | 3. Závazkové právo deliktní | 4. Pojem závazkového právního poměru | 5. Obligační (závazková) práva a povinnosti z právních jednání | 6. Obligační (závazková) práva a povinnosti z protiprávních jednání | 7. Dílčí závazky | 8. Solidární závazky | 9. Nedílné závazky | 10. Práva a povinnosti ze smluv ve prospěch třetího | 11. Předmět závazků | 12. Obsah závazků (včetně naturálních závazků) | 13. Druhy závazků (třídění) | 14. Smlouva o smlouvě budoucí | 15. Smlouvy konsensuální a reálné | 16. Smlouvy formální a neformální, synallagmatické a asynallagmatické, smlouvy kausální a abstraktní | 17. Práva z vadného plnění (odpovědnost za vady) - obecně | 18. Změna závazků (obecně) | 19. Změna v subjektech závazku (obecně) | 20. Postoupení pohledávky | 21. Postoupení smlouvy | 22. Změna v obsahu závazku | 23. Prodlení dlužníka | 24. Prodlení věřitele | 25. Zajištění a utvrzení závazků (obecně) | 26. Smluvní pokuta | 27. Ručení | 28. Finanční záruka | 29. Zajištění závazků převodem práva | 30. Jistota. Uznání dluhu | 31. Zánik závazků (obecně) | 32. Splnění | 33. Započtení | 34. Odstoupení od smlouvy | 35. Zánik závazku dohodou | 36. Smrt dlužníka nebo věřitele | 37. Nemožnost plnění | 38. Splynutí | 39. Prevence škod v občanském právu | 40. Druhy odpovědnosti v občanském právu | 41. Předpoklady vzniku odpovědnosti za škodu | 42. Subjekty odpovědnosti za škodu, společná odpovědnost, spoluúčast poškozeného | 43. Rozsah a způsob náhrady škody | 44. Vztah odpovědnosti za škodu a odpovědnosti za vady | 45. Povinnost nahradit škodu (jednotlivé případy)

Sada B

1. Darování | 2. Koupě a směna | 3. Vedlejší ujednání při kupní smlouvě | 4. Výprosa. Výpůjčka. | 5. Nájem (obecně) | 6. Nájem bytu | 7. Pacht | 8. Zápůjčka; úvěr | 9. Závazky ze schovacích smluv | 10. Závazky ze smluv příkazního typu | 11. Zájezd | 12. Závazky ze smluv o přepravě | 13. Dílo | 14. Péče o zdraví | 15. Účet, jednorázový vklad, akreditiv | 16. Závazky ze zaopatřovacích smluv | 17. Společnost; tichá společnost | 18. Pojištění | 19. Sázka, hra, los | 20. Předpoklady dědění | 21. Pořízení pro případ smrti (obecně) | 22. Závěť (dovětek, náhradnictví, forma, zrušení) | 23. Svěřenské nástupnictví | 24. Vedlejší doložky v závěti | 25. Dědická smlouva | 26. Odkaz | 27. Zákonná posloupnost | 28. Nepominutelný dědic a jeho ochrana. Povinný díl | 29. Přechod pozůstalosti na dědice. Výhrada soupisu | 30. Prameny rodinného práva, jeho postavení v právu soukromém a vztah k právu veřejnému | 31. Uzavření manželství, zejména formy | 32. Vznik manželství: prohlášení, proces vzniku (sňatek) | 33. Překážky manželství | 34. Vady sňatečného projevu | 35. Zdánlivé manželství | 36. Neplatné manželství | 37. Rozvod manželství | 38. Právní ochrana nezletilého při rozvodu manželství | 39. Práva a povinnosti rodičů k dětem, zejména podstata a pojem rodičovské odpovědnosti | 40. Nositelé (subjekty) rodičovských a obdobných práv a povinností vůči nezletilým | 41. Osvojení | 42. Pěstounská péče (základní rozdíly oproti osvojení) | 43. Poručenství a opatrovnictví | 44. Opatření státních orgánů zasahujících do výkonu rodičovské zodpovědnosti | 45. Správa jmění nezletilého | 46. Zastoupení nezletilého | 47. Určování rodičovství (obecně) | 48. Určování otcovství | 49. Výživné (obecné otázky) | 50. Výživné pro nezletilé dítě | 51. Výživné mezi rodiči a dětmi | 52. Výživné mezi manžely a rozvedenými manžely

Tisk/export
Sponzor
Sunnysoft
Odkazy
QR-Code