Texty na Ius wiki vznikají pro studenty právnických fakult. Jsou dílem studentů, odborníků a dalších příspěvatelů. Rozpracované texty nejsou určeny k citování. Informace na těchto stránkách nejsou relevantním zdrojem právních informací, neslouží jako právní poradna a v žádném případě nemohou nahradit konzultaci s právními profesionály!


Daň z nabytí nemovitých věcí

Obecně k dani

Stručná charakteristika

Daň z nabytí nemovitých věcí je přímou daní tranferovou. Jde o jedinou daň upravenou v zákonném opatření Senátu. Tato daň nahradila dřívější daň z převodu nemovitostí, která postihovala stejné plnění, tedy úplatný převod nemovité věci, avšak zatěžovala převodce a nikoliv nabyvatele. To se mělov nové dani změnit, což vyjadřoval i její název (již ne daň z převodu, ale daň z nabytí). V průběhu legislativního procesu však došlo ke změně v osobě poplatníka, kdy název daně neodpovídal jejímu obsahu. Tento nesoulad byl s účinností od podzimu 2016 odstraněn. V současné době jde o daň, jejímž předmětem je úplatné nabytí nemovité věci.

Daň má přes svou stručnost relativně složitou konstrukci, která se snaží jednak zamezit obcházení daně fiktivní, příliš nízkou kupní cenou a zároveň se snaží ulehčit subjektům daně tím, že není nutné mít vždy k dispozici znalecký posudek, protože hodnotu nemovité věci určí sám správce daně při vyměřování daně. Ve skutečnosti to ale vede k tomu, že má daň velmi složité daňové přiznání (ve kterém se specifikují různé vlastnosti nemovité věci - počet místností, oken, topení, van, oken, toalet, saun, …), které zpravidla nikdo nevyplní správně…

Prameny práva

  • Základní předpis: Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
  • Postup určení směrné hodnoty: Vyhláška č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí.
  • Rozpočtové určení: Zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla).

Základní konstrukční prvky

Subjekt daně

  • Subjekt daně se označuje pojmem poplatník.
  • Poplatníkem je nabyvatel nemovité věci.
  • V případě vložení nemovité věci do svěřenského fondu, podílového fondu nebo fondu obhospodařovávaného penzijní společností, uplatní se fikce, že tento fond je nabyvatelem.

Předmět daně

  • Předmětem daně je úplatné nabytí nemovité věci, kterou je
    • Pozemek, stavba nebo jednotka nacházející se na území České republiky.
    • Právo stavby zatěžující pozemek nacházející se na území České republiky.
  • Předmětem daně je i úplatné spoluvlastnického podílu.
  • Vedle úplatného nabytí je předmětem daně ještě nabytí vlastnického práva na základě fiduciárního převodu nebo na základě úplatného postoupení pohledávky zajištěné fiduciárním převodem.
  • S ohledem na možnost vložit nemovitou věc do fondu (srov. subjekt daně) a uniknout tak zdanění se za nabytí vlastnického práva povyžuje i vklad do takového fondu.
  • Daň dále reaguje na další majetkoprávní zvláštnosti občanského zákoníku. Za nabytí vlastnického práva se tak považuje také
    • Nabytí stavby, která se stane součástí pozemku.
    • Prodloužení doby, na kteoru je zřízeno právo stavby.

Základ daně

  • Základ daně je valorický.
  • Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.
    • Nabývací hodnota se určuje relativně složitým postupem popsaným níže.
    • Uznatelným výdajem (§ 24) jsou odměna a náklady prokazatelně zaplacené znalci v souvislosti se znaleckým posudkem, který vyžaduje daňové přiznání. Zákon nevymezuje, kdy je k daňovému přiznání povinnost přiložit znalecký posudek, tato otázka je tak ponechána na Ministerstvu financí, které formuláře daňového přiznání vydává (§ 72 odst. 1 daňového řádu).

Nabývací hodnota

  • Nabývací hodnota odpovídá jedné z následujících hodnot:
    • Sjednaná cena: jde o cenu nemovité věci uvedenou ve smlouvě. V případě směny je sjednanou cenou pouze doplatek, cena pozbývané věci je nerozhodná.
      • Podle aktuální judikatury nezahrnuje sjednaná cena případné DPH, pokud kupní cena DPH obsahovala (i když tomu zákonodárce tak chtěl, ale nevyjádřil to podle NSS dost jasně, pouze to napsal do důvodové zprávy…).
    • Srovnávací daňová hodnota: jde o hodnotu nemovité věci, která je určena na základě znaleckého posudku nebo na základě ocenění provedeného správcem daně.
    • Zjištěná cena: jde o hodnotu nemovité věci zjištěnou znalcem.
    • Zvláštní cena: jde o náhradní hodnotu, která je zákonem určena pro případ zvláštních situací (dražba, vklad do obchodní korporace, insolvence, dědictví, atd.)
  • Pravidla pro určení nabývací hodnoty:
    • Je-li možné určit zvláštní cenu (tedy nastala-li zvláštní situace), je nabývací hodnotou zvláštní cena.
    • Stanoví-li zákon, že je sjednaná cena výlučná (§ 22), je nabývací hodnotou sjednaná cena.
    • Stanoví-li zákon, že je zjištěná cena výlučná (§ 23), je nabývací hodnotou zjištěná cena.
    • Není-li možné určit sjednanou cenu (např. ji smlouva nestanoví nebo ji stanoví souhrnně za několik nemovitých věcí), je nabývací hodnotou zjištěná cena (§ 12 odst. 3 písm. a)).
    • Je-li srovnávací daňová hodnota vyšší než sjednaná cena (tedy je-li sjednaná cena „podezřele“ nízká), je nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota.
    • V ostatních případech (tedy pokud je sjednaná cena známa a je vyšší nebo rovná než srovnávací daňová hodnota), je nabývací hodnotou sjednaná cena.

Srovnávací daňová hodnota a směrná hodnota

  • Pro zamezení daňovým podvodům se používá srovnávací daňová hodnota, která odpovídá korekčnímu konstrukčnímu prvku minimální výše základu (byť se tak výslovně neoznačuje).
  • Srovnávací daňová hodnota se vypočte buď ze zjištěné ceny, což je hodnota věci určená znalcem ve znaleckém posudku, nebo ze směrné hodnoty, což je hodnota věci určená správcem daně na základě zákonem předvídaného postupu.
    • Poplatník si může sám zvolit, jaká metoda se použije pro určení srovnávací daňové hodnoty.
    • Pokud ale poplatník nespolupracuje nebo pokud směrnou hodnotu nelze určit, tak se použije pro výpočet srovnávací daňové hodnoty vždy zjištěná cena.
  • Pro určení srovnávací daňové hodnoty je dále určující, jestli jde o směnu nebo nikoliv.
    • V případě směny je srovnávací daňovou hodnotou 100 % ze zjištěné ceny resp. směrné hodnoty.
    • V ostatních případech je srovnávací daňovou hodnotou 75 % ze zjištěné ceny resp. směrné hodnoty.
  • Směrná hodnota může u některých druhů nemovitých věcí (§ 15 odst. 3) nahradit znalecký posudek. Jde zejména o domy, bytové jednotky, garáže nebo pozemky, jichž jsou součástí, nebo o zemědělské pozemky.
  • Postup výpočtu směrné hodnoty určuje vyhláška plná vzorečků a podrobných tabulek.
  • Jeden z údajů, který se zapisuje do katastru podle katastrálního zákona, je cenový údaj uvedený v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru. Z toho se jednou má sestavit cenová mapa republiky, která se promítne do vyhlášky a podle které se zpřesní výpočet směrné hodnoty. V praxi to zatím nefunguje…

Sazba daně

  • Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je jednotná poměrná lineární ve výši 4 %.

Výpočet daně

  • Základ daně zaokrouhlený na stokoruny nahoru se násobí sazbou.

Zdaňovací období

  • Daň z nabytí nemovitých věcí nemá zdaňovací období, jde o daň jednorázovou.

Splatnost

  • Do konce lhůty pro podání daňového přiznání (do konce třetího kalendářního měsíce od měsíce následujícího provedení vkladu do katastru, pokud se věc v katastru eviduje, jinak od nabytí vlastnického práva).

Rozpočtové určení

  • Daň z nabytí nemovitých věcí je daň výlučná státní.
  • Její celý výnos je příjmem státního rozpočtu.

Ostatní konstrukční prvky

Osvobození od daně

  • Právní úprava obsahuje několik okruhů osvobození. Všechna jsou označena jako věcná osvobození, i když některá jsou osobní (např. § 6).
  • V praxi je nejvýznamnějším osvobození u nových nemovitých staveb (§ 7):
    • Dokončený a užívaný rodinný dům nebo jednotka v bytovém domě (případně pozemek, jehož jsou součástí) jsou osvobozeny od daně v případě prvního úplatného nabytí vlastnického práva, pokud k němu dojde do 5 let ode dne jejich dokončení nebo započetí užívání.
    • Aktuální kauza: v praxi se prodávají i jednotky v rodinných domech (ať už ve dvojdomcích nebo v „panelácích na ležato“). Ty ale osvobozeny nejsou (jednotka v rodinném domě není rodinný dům). Podle veřejné ochránkyně práv jde o opomenutí zákonodárce, nevědomou mezeru v zákoně, která by měla být vyplněna analogií. Podle správce daně je právní úprava v pořádku a jednotky v rodinných domech by se měly danit (má to být jedno z opatření k zamezení obcházení stavebních předpisů, pro bytové domy platí přísnější regulace).

Správa daně

Správce daně​​​​​​​

  • Správcem daně jsou orgány Finanční správy České republiky (tedy finanční úřad) - § 10 odst. 1 písm. a) zákona č. 456/2011 Sb.

Daňové přiznání

  • Poplatník je povinen podat daňové přiznání (§ 32 resp. 33).
  • Pro běh lhůty je rozhodné, zda se nemovitá věc eviduje v katastru nemovitostí:
    • U nemovité věci evidovanév katastru nemovitostí se daňové přiznání dává do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsící, ve kterém byl proveden vklad do katastru.
    • U nemovité věci neevidovanév katastru nemovitostí se daňové přiznání dává do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsící, ve kterém bylo nabyto vlastnické právo (s určitými výjimkami ve speciálních případech nabytí jako např. dražba, § 33 odst. 2).

​​​​​​​Registrace

  • Poplatník se nemusí registrovat u správce daně.

Zvláštní postup, pokud byla k určení srovnávací daňové hodnoty použita směrná hodnota

  • V případě, kdy byla k určení srovnávací daňové hodnoty použita směrná hodnota, se uplatní zvláštní postup správy daně (§ 42 a násl.).
  • Protože směrnou hodnotu počítá správce daně, a ta se eventuálně může stát základem daně (resp. částka od směrné hodnoty odvozená), nelze uplatnit klasický model, kdy poplatník sám daň spočítá a tvrdí.
  • Poplatník proto namísto daně tvrdí v daňovém přiznání zálohu, kterou také následně platí. Záloha činí 4 % ze sjednané ceny (tedy z kupní ceny nebo u směny z doplatku). Záloha je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
  • Správce daně následně zálohu vyměří (vydá platební výměr), fakticky zde pouze zkoumá, zda umí poplatník spočítat 4 % ze sjednané ceny.
  • Poté (nebo spolu s vyměřením zálohy) správce daně určí směrnou hodnotu a vyměří (vydá platební výměr) samotnou daň, postupem uvedeným výše.
    • Pokud daň odpovídá záloze (nikdy nemůže být nižší), hledí se na vyměřovanou zálohu jako na tvrzenou daň (aby fungovala obecná úprava vyměřovacího řízení v daňovém řádu) a zaplacená záloha se započte na daň.
    • Pokud je daň vyšší než záloha, je rozdíl splatný v náhradní lhůtě 30 dnů. Výjimkou je situace, kdy je rozdíl nižší než 200 Kč, pak se uplatní fikce, že daň je stejná jako záloha.
    • Daň nikdy nemůže být nižší než záloha.

Na co si dát pozor

  • Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí byl původně převodce s možností dohodnout se, že poplatníkem bude nabyvatel. Převodce v takovém případě byl ručitelem. V současné době je poplatníkem vždy nabyvatel a institut ručitele již v případě této daně nenalezneme.
  • Lhůta pro podání daňového přiznání se počítá ode dne provedení vkladu (tedy dne kdy zápis reálně proběhl) a nikoliv ode dne jeho právních účinků (které fikcí nastanou ke dni podání návrhu na vklad na katastr).

Navigace

Skupina A

01. Finanční politika | 02. Měnová, devizová a rozpočtová politika | 03. Finance, finanční vztahy a finanční činnost | 04. Předmět, systém a prameny finančního práva | 05. Finančněprávní vztahy a jejich charakteristické znaky | 06. Subjekty finančněprávních vztahů | 07. Státní dozor a dohled na úseku finanční činnosti | 08. Finanční kontrola ve veřejné správě a kontrola Nejvyššího kontrolního úřadu | 09. Rozpočtové právo, jeho ústavní základy a ostatní prameny | 10. Zásady rozpočtového práva | 11. Rozpočtová soustava a obsah veřejných rozpočtů | 12. Příprava, sestavování a schvalování veřejných rozpočtů | 13. Rozpočtové hospodaření, jeho kontrola a uzavření | 14. Fondovní hospodaření | 15. Veřejná podpora | 16. Měnové a devizové právo | 17. Směnitelnost měny a směnárenská činnost | 18. Hotovostní peněžní oběh | 19. Bezhotovostní platební styk | 20. Finanční arbitr | 21. Právní úprava a postavení České národní banky | 22. Činnosti České národní banky | 23. Pojem, druhy a činnosti bank | 24. Bankovní soustava a regulace | 25. Pojišťovny a penzijní společnosti | 26. Finanční trh – pojem, členění a charakteristika | 27. Subjekty finančního trhu a jejich kategorizace | 28. Instrumenty finančního trhu | 29. Investiční služby a regulované trhy cenných papírů | 30. Investiční společnosti a investiční fondy

Skupina B

01. Daňová soustava a principy jejího uspořádání | 02. Poplatková soustava a principy jejího uspořádání | 03. Základní a ostatní prvky právní konstrukce daní | 04. Pojem, funkce a druhy daní, poplatků a cla | 05. Subjekty a předmět daně z příjmů fyzických osob | 06. Zdaňování příjmů ze závislé činnosti | 07. Zdaňování příjmů ze samostatné činnosti | 08. Zdaňování příjmů z nájmu a ostatních příjmů | 09. Základ a sazba daně z příjmů fyzických osob | 10. Daň z příjmů právnických osob | 11. Správa daní z příjmů | 12. Daňové odpisy a daň vybíraná srážkou | 13. Daň z pozemků | 14. Daň ze staveb a jednotek | 15. Silniční daň a daň z hazardních her | 16. Daň z nabytí nemovitých věcí | 17. Subjekty a předmět daně z přidané hodnoty | 18. Základ, sazba a správa daně z přidané hodnoty | 19. Spotřební a energetické daně | 20. Státní, místní a ostatní poplatky | 21. Mezinárodní smlouvy o zamezení dvojího zdanění a metody zamezení dvojího zdanění | 22. Subjekt a předmět cla | 23. Základ, sazba a správa cla | 24. Charakteristické rysy, principy a základní zásady správy daní | 25. Správce daně a osoby zúčastněné na správě daní | 26. Daňová kontrola a místní šetření | 27. Právní prostředky ochrany při správě daní | 28. Řízení registrační a řízení o závazném posouzení | 29. Daňové řízení nalézací | 30. Placení a vymáhání daní

Tisk/export
Sponzor
Sunnysoft
Odkazy
QR-Code